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华尔街日报

2020年6月5日

中国房地产商最钟爱的一条融资途径面临威胁

最受中国房地产商青睐的一条融资途径正在中国最大的城市之一受到审视,已经把融资创意用到极致的中国房地产业也因此面临威胁。

最受中国房地产商青睐的一条融资途径正在中国最大的城市之一受到审视,已经把融资创意用到极致的中国房地产业也因此面临威胁。

上周五,位于中国中部的西安市启动了房地产预售资金监管制度的征询程序,这套制度将确保开发商用于支付工程建设等费用的预售资金额度为所需工程建设资金总额的1.2倍。由于中国还没有建立这类监管制度,过去开发商往往拿预售资金偿还欠债。

西安市新建住宅价格过去三年上涨了56%,市政府此举可能意在给过热的楼市降温。

对开发商来说,更常见的融资渠道早已拥挤不堪。在今年大举发债后,中国开发商已占据亚洲高收益美金债券市场的半壁江山。

从全国范围来看,近年来的楼盘预售系统已大大超过现房销售。2007年初,售出的住宅中约有三分之一为现房。而在截至今年10月份的12个月里,中国登记的房产销售中,只有不到13%为现房。

虽然房地产开发商的投资在过去五年里增长了46%,但来自定金和其他预付款的资金增长了一倍以上。今年这部分资金可能达到人民币约6万亿元(合8,594亿美金),在总投资中占比超过三分之一。

截至10月的12个月内,中国登记的房产销售中,只有不到13%为现房。

图片来源:LIU DEBIN/ZUMA PRESS

预售融资对开发商很有吸引力,因为在预售中开发商和客户的权力并不对等。如果开发商推迟施工,缺少协调和组织的购房群体几乎无计可施。在一个债券收益率往往高达两位数的行业,预售基本上等同于无息融资。

购房者的弱势地位也让一些开发商在从广告向施工一路走来的过程中玩起了商业创意。上个月,长沙某开发项目被电视资讯曝光,开发商在销售材料中曾许愿小区内会有公园景观,但实际上是用蓝色塑料伪造湖景。

对开发商来说,改造小区景观,平息购房者的怒气,这倒不是难事。真正的麻烦在于:预售迅速增长,而实际完工数量只增加缓慢,意味着许多购房者可能要多等很久才能收房。媒体曝光甚至于引发购房者抗议,都可能促使中国政府对开发商作出更激烈的反应。

如果西安市推进预售资金监管建议,短期内对开发商利润的影响可能有限。但这项政策将为其他房地产过热的城市树立一个如何整顿开发商不规矩行为的先例。

面对沉重的债务负担,焦躁的购房者,还有疑虑重重的政府,开发商可能会发现,未来几年的融资环境将变得越来越凛冽。

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